Werkproces planschade
Geachte heer Zaalberg, al vele jaren lees ik uw reacties op allerhande vragen, waarvoor zeer veel dank. Nu wend ik mij tot u met het volgende. Onze jurist mist het zaaktype “Planschadeovereenkomst”. Volgens het model-dsp voor gemeenten valt dit onder zaaktype Beheersverordening/Bestemmingsplanwijziging. Volgens de jurist is dit onjuist “Anterieure exploitatieovereenkomsten moeten dan bijv. ook onder Bestemmingsplanwijziging vallen, terwijl daar wel een zaaktype voor is. Het is logisch dat dit twee zaken zijn: een bestemmingsplanwijziging (publiekrechtelijk) leidt niet per sé tot het sluiten van een planschade- of anterieure exploitatieovereenkomst (privaatrechtelijk). Het opstellen en sluiten van een overeenkomst staat op zichzelf (vgl. vestigen erfpacht, etc.)”.
We hebben hierop de andere zaaktypen mbt exploitatie geadviseerd. Hij gaf aan “Een planschadeovereenkomst en een anterieure exploitatieovereenkomst dienen hetzelfde doel: kostenverhaal bij een planologische wijziging. Beiden worden gestart naar aanleiding van een verzoek van een derde. Als de gemeente zelf een bestemming wil wijzigen hoeft zij geen overeenkomst te sluiten. Het verschil is dat als alleen de kosten voor planschade worden vastgesteld je een planschadeovereenkomst (art 6.4a Wro) sluit. Wil je ook nog andere kosten verhalen, bijv. kosten voor aanpassingen in de openbare ruimte, dan sluit je een anterieure exploitatieovereenkomst (art 6.24 Wro). Iemand heeft een bouwinitiatief waarna, afhankelijk dus van de te verhalen kosten, een van de twee overeenkomsten gesloten. Een intentieovereenkomst sluit hierbij niet aan: daarin zijn “intenties” vastgelegd die worden uitgewerkt in een nadere overeenkomst, nog geen definitieve afspraken. Dat is bij een planschade- en een anterieure exploitatieovereenkomst wel. Overal in het land worden planschadeovereenkomsten gesloten. Het is bovendien een door de wet “benoemde” overeenkomst (vergelijk anterieure exploitatie-, etc. overeenkomsten)”.
Komt er een zaaktype Planschadeovereenkomst? Zo niet, wat is dan het advies?
Antwoord
Binnen de zaaktypen B0511 ‘Bestemmingsplan opstelling’, B1200 ‘Bestemmingsplan wijziging’, B1195 ‘Beheersverordening opstelling’ en B1294 ‘Omgevingsvergunning activiteit planologisch strijdig gebruik’ zijn in het Model-DSP voor gemeenten documenttypen opgenomen voor het voorstel voor een planschadeovereenkomst, het besluit en de definitieve planschadeovereenkomst. Wanneer de gemeente een ruimtelijk plan vaststelt kan een betrokkene een planschadevergoeding aanvragen. De planschade is de vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken) of inkomensschade die ontstaat na de wijziging van de planologie. Wanneer de gemeente voorafgaand aan de planologische wijziging een planschadeovereenkomst heeft gesloten met de initiatiefnemer kan zij de kosten van de planschadevergoeding verhalen bij de initiatiefnemer. De gemeente zal door medewerking te verlenen aan de planologische wijziging de ondertekening van de planschadeovereenkomst door de initiatiefnemer verlangen.
Een voorbeeld hiervan is de zaak die in januari 2012 liep bij de Raad van State (LJN: BV1816). Een agrariër met een veehoudersbedrijf wilde uitbreiden om sleufsilo’s en een extra mestopslag te realiseren. De gemeente wilde in principe wel meewerken aan een wijzigingsplan. Omdat er mogelijk planschade voor omwonende burgers en bedrijven kon ontstaan, wilde de gemeente een planschadeovereenkomst met de agrariër sluiten. Nadat het ontwerp wijzigingsplan al ter inzage had gelegen, weigerde de agrariër echter de planschadeovereenkomst te tekenen. Vervolgens weigerde het college van B&W om het wijzigingsplan voor de mestopslag definitief vast te stellen. De agrariër ging in beroep bij Raad van State. De Raad gaf uiteindelijk de gemeente gelijk, omdat het om een planologische wijziging ging die alleen voor de agrariër voordeel zou hebben en omdat de gemeente de planschadekosten niet op een andere manier zou kunnen verhalen.
Omdat de planschadeovereenkomst vast onderdeel kan uitmaken van de vaststelling of wijziging van een planologisch plan, is dit in het gemeentelijk Model-DSP opgenomen in de documenttypen van de betreffende zaaktypen.
Nu de overeenkomsten die een gemeente kan sluiten om de kosten met betrekking tot grondexploitatie te regelen: de intentieovereenkomst grondexploitatie (B1651), de anterieure grondexploitatieovereenkomst (B1650) of de posterieure grondexploitatieovereenkomst (B1652) sluit de gemeente met de grondeigenaar of initiatiefnemer. Op die manier kan de gemeente afspraken maken over de kosten die zij zal maken voor bouw- en woonrijp maken, groenvoorzieningen, milieu- en archeologisch onderzoek en bodemsanering. De exploitatieovereenkomst wordt op vrijwillige basis gesloten met de grondeigenaar of initiatiefnemer. Wanneer geen overeenstemming kan worden bereikt, heeft de gemeente de mogelijkheid om tegelijk met het betreffende ruimtelijk besluit een exploitatieplan met een verplichtend karakter vast te stellen (B1201). Zoals uit deze tekst blijkt, zijn er verschillende scenario’s om de exploitatiekosten te regelen. Daarom is in het Model-DSP voor gemeenten gekozen om hier aparte zaaktypen voor op te nemen.
Wij adviseren u om de documenten met betrekking tot het vaststellen van een planschadeovereenkomst op te slaan in het zaakdossier van de betreffende vaststelling of wijziging van een planologisch plan. Uiteraard heeft u ook altijd de mogelijkheid om een lokaal zaaktype aan te maken voor de opstelling van een planschadeovereenkomst.